大都也住得很憋屈,城市建设用地面积扩大83.4

原标题:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

中国的一线城市已经容纳不下更多人了吗?

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国土部住建部将配合修订相关规划给城市划定边界,以制止各地城市无节制扩张规模的“摊大饼”现象。国土资源部部长姜大明表示,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市的新增建设用地。

作者:塞冬

最近《大国大城》的作者,复旦大学的陆铭教授,在微信公众号《大家》上发了一篇文章, 文章基于他的团队对中国大城市多年来的调查研究,并结合国际上成熟大城市的发展经验, 反驳了要求限制大城市规模的 3 个常见论点。下面概括一下:

导读:一份来自安信证券的研究报告,讲清楚了中国房价上涨最主导性的因素......**

姜大明是在1月10日召开的2014年全国国土工作会议上透露这些信息的。多位受访的国土系统人士表示,这是国土部实现供地差别化,倒逼特大城市挖掘存量,节约、集约利用土地的一个有效路径。

来源:黔财有话说

要求的限制大城市规模的第一个常见论点是:大城市已经没有低技能劳动力的生存空间了。 陆铭教授说,这是一种天大的误解,实际情况恰恰相反,高技能者和为他们配套的低技能者 同时向特大城市集中是全球现象。

来源丨高善文经济观察

不过,同策咨询研究部总监张宏伟认为,在严控新增建设用地供应规模的背景下,短期来看,住宅地价或将上涨,以弥补增量减少而带来的土地财政缺失。

近段时间以来,樊纲教授的一些言论引起了较大争议:

低技能的劳动力可能缺乏买房子的能力,但这并不妨碍他们选择留在一线城市。买不起房子 他们可以租房子。在发达国家,廉租房体系覆盖到几乎所有常住人口,这就更为在城市打拼 的低收入阶层提供了留下的可能性。这样的公共政策既实现了公共服务向低收入阶层倾斜的 公平性,同时,也为城市的活力、竞争力和持续发展提供了充足的劳动力资源。

作者丨安信证券高善文、郭雪松

划定城市边界制止“摊大饼”

  • 先是4月份在中央2台《大讲堂》节目中提出“六个钱包”理论。
  • 然后是7月末在博鳌的房地产论坛上指出:“我们命中注定只能住拥挤的房子,你想住不拥挤的房子到澳大利亚去,到加拿大去,你可以买到看不到邻居的大房子”。

每一个城市的人口有多少,从根本上来说是由这个城市产生的就业需求来决定的。有的城市 的产业具有很强的规模效应,比如现代服务业,这样的城市,人口就多一些。而有的城市, 产业主要是为周围的农业、旅游和资源型产业配套,并不需要那么多人,甚至不需要有很多 高技术的人,它的人口就少一些。

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里,数以亿计的人口迁入城市,并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

据了解,国土部筹划上述新政的背景是,当前国内存在土地城镇化与人口城镇化的不同步态势,并且两者差距仍在拉大。1990年至2000年,我国城市建设用地面积扩大90.5%,而城镇人口仅增长52.96%,两者相差1.71倍;而2000年至2010年间,城市建设用地面积扩大83.41%,城镇人口仅增长45.12%,两者相差1.85倍。

许多人听到这样的言论都会觉得不舒服,毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕,年轻新移民群租、蜗居是普遍现象,哪怕是土著居民,大都也住得很憋屈。

在世界上所有的市场经济国家,如果房价高了,市场机制一定会引领政府和企业增加土地和 住房供应,缓解住房的短缺。中国的特色在于,地方政府控制土地和住房供应,一直被默认 为缓解人口增长趋势的政策手段,这些政策手段的最终结果就是房价越来越高。

在这一背景下,中国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家,但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的深切忧虑,并造成代际之间严重的财富鸿沟。但与此同时,大量三四线城市的房价却维持在相当合理和可以负担的水平上,从而与一线城市的情况形成鲜明的对比和巨大的反差。

国土部认为,过于猛烈的城市用地扩张,导致国内许多城市的规模无节制膨胀,出现“摊大饼”现象。

但是,大多数人同时也会对现状表示理解,毕竟一个常识是——中国地少人多,人均土地资源相对稀缺,再加上保护耕地政策,我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点,是命中注定、无法改变的客观事实。

在国际上,特大城市政府的追求是把人口增长的压力变动力,通过技术和管理,改善基础设 施和公共服务的总量、结构和空间布局,提高城市的宜居性。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的,但也存在许多难以解释的问题。

为阻止这种局面的发展,姜大明在1月10日的全国国土工作会议上表示,目前国土部正在和住建部配合修订城市土地利用规划和城市建设规划,给各地城市的扩张划定一个边界。

特别是对于大城市、特大城市而言,人口过多/交通拥挤/房价畸高,都是全世界的普遍现象,就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高,许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等,认为只需要加强限购限贷、严控买房资质,乃至严控人口流入,就能解决。

要求限制大城市规模的第二个常见论点是:一线城市已经没有增加土地和住房供应的潜力。 但陆铭教授和他的团队,通过大量的调查研究,非常肯定地说,包括北京上海在内的中国大 城市,都没有缺地的问题。

本文试图讨论三个问题:

国土部方面设想,未来的“城市边界”将以规划形式落地,并通过立法形式确定下来,使之具备法律效力和权威性。

然而,本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”:

以上海为例,上海市目前的管辖范围之内,6000 平方公里都是平原。除了必要的生态保护 用地,比如崇明岛、青浦周边的水源地和规划建设中的郊野公园,保持农业用地是否必要, 需要质疑。即便是在多山的北京市辖区范围之内,平原面积也有 6390.3 平方公里,占总面 积的 38%,目前也没有缺地的问题。

一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前,人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分;在此之后,人口开始集中向大城市和特大城市加速流动,而中小城市的人口流入相对更缓慢。

而城市边界的划定,可能将通过强化土地利用总体规划对城市用地规模的管控作用来实现。国土部副部长胡存智此前曾表示,今后将对城市的人均用地适当控制,按照大城市人均用地80-100平方米,中等城市90-110平方米,小城市100-120平方米为界限,避免出现大城市无限扩张,中等城市无序发展,小城市无力发展的情况。

  • 大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。
  • 当前经济、人口、债务面临的种种问题,大都来自于约束大城市扩张的土地政策。
  • 这些问题,不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级,就能完全解决的。
  • 鼓励生育需要更多的居住空间,消费升级需要更多的居住空间,教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。

除了在总量上有增加建设用地的可能性之外,都市圈内部用地结构也有大量增加住宅用地空 间的潜力。比如说,上海仍然有三分之一的建设用地用于工业,随着产业结构的调整,工业 用地转商住,可以释放大量的住宅供应。

二、由于政府对土地市场的垄断,决策认知以及一些政治经济方面的可能原因,在中小城市土地供应相对充足的同时,特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

调减东部新增建设用地

从政策制定者到规划界、乃至到大部分普通人,都必须正视这一问题、一起努力改变现状,才能充分释放出中国经济的内在活力,为国家和个人赢得更好的未来。

至于交通和空气质量的问题,陆铭教授认为,随着城市的发展成熟也都能够解决。根据世界 一线城市的经验,交通问题主要是通过密集、快速、大体量的轨道交通来解决的。而环境和 空气质量的改善,一靠产业结构调整向服务业,二是通勤转向以轨道交通为主。

三、2009年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累,具有明显的泡沫化特征。2012年以后,在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落,这期间的变化显示了去泡沫化的改变。

划定边界的同时,为倒逼地方政府盘活城市用地存量,国土部还将在2014年调整供地结构,收紧对东部城市的供地。姜大明要求,今后要逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

话不多说,继续用数字说话。

最后再来说一下水资源。缺水经常被作为要求限制大城市规模的一个重要指标。但陆铭教授 通过研究发现,2001 年北京的水资源消耗量为 38.9 亿立方,对应于 1385 万人;2014 年,37.5 亿立方水消耗量对应于 2152 万人,水的消耗量反而是下降的。其中,2014 年的农业用 水和工业用水分别是 2001 年数量的 47%和 55%,同时期,按常住人口计算的人均生活用水 量从 87 立方下降到 79 立方。而且从结构上来看,北京地下水开采量在下降,而再生水量在 上升。

由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。

所谓“生活用地”,主要以住宅用地为核心。国土部的一项调研显示,目前全国处于低效利用状态的城镇工矿建设用地有5000平方公里,占全国城市建成区的11%。各地城市工业用地与商品房用地存在扭曲,地方政府为招商引资出台的低价出让工业用地政策,导致工业开发区占用土地过大;而商住用地则价格和利用密度过高,人居环境恶劣。

首先我们来看看特大城市居民的居住现状,在列举数据之前,先感受一个塞冬身边的例子,:

上述数据仍然是指目前可用的水资源数量,更不要说水本身是可以运输的资源。比如说,即

更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

在此情况下,不再安排新增建设用地,意味着北京等特大城市未来的工业和商服用地只能以盘活存量为主,没有新增量可用。北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥认为,这无疑是一个给地方政府“断奶”的政策。

塞冬有两位同龄好友,都是30岁出头,在同一公司上班,一个住昌平南绍,一个住昌平县城,我们用稍近一些的南绍为例。

使饮用水全部靠瓶装水,在目前已经具备的条件之下,人均饮用水的价格一天不会超过十元。 更不要说,海水淡化的成本已经非常接近于自来水的成本。北京的水资源问题尚且如上述分 析,其他中国一线城市就更不用说了。

容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。

以北京为例,北京2013年土地市场经营性用地总成交额约1800亿元,创下了土地市场历年最高水平。其中,住宅用地卖地收入为912亿元,占比超过一半。

坐地铁的话,从南邵到公司的单程时间是1小时50分钟:

文章的最后,陆铭教授说,对于一线城市人口增长潜力的讨论,往往会被反对者推向极端, 认为上述判断潜在的含义是一线城市可以无限增长。这种反驳是无理的。因为在本质上,当城市扩张带来的成本(主要是房价和通勤的时间),让企业和个人觉得不必要继续呆在一线 城市,这时城市边界就决定了。在这个意义上,城市是会有边界的。只是,中国的一线城市 距离最终的边界还差得很远。

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“这就是说,如果没有有效的盘活存量、输血地方财政的办法,北京的卖地收入将腰斩一半。”张宏伟说,可以预见的是,北京等特大城市在严控新增建设用地供应规模的背景下,将通过提高住宅地价,以弥补增量减少而带来的土地财政缺失。

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中国城市化进程的转折:

将划定永久基本农田

这两位朋友一位有京牌车,一位是河北牌照。上班开车的话,单程是46公里:

从城镇化到都市化

为严控特大城市建设用地规模,国土部还将通过划定永久基本农田,实行最严格的保护政策,严控地方通过“增减挂钩”、“占补平衡”等政策间接输送建设用地

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进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%,年均城镇化率提升1.33个百分点,年均城镇常住人口增加2091万人。

姜大明指出,过去占补平衡政策,虽然守住了耕地红线,但存在“占优补劣”的情况,忽视了耕地质量。

有人会问,既然在东三环上班,为什么不住东面,何必住北六环?

即便在2010年以后,中国城镇化进程稍有放缓,在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点,平均每年城镇常住人口增加2053万人。

第二次全国土地调查主要数据显示,截至2009年底,全国耕地面积为20.3亿亩。其中,相当数量耕地需要根据国家退耕还林、还草、还湿和耕地休养生息等安排逐步调整;相当数量耕地受到中、重度污染,大多不宜耕种;还有一定数量的耕地因开矿塌陷造成地表土层破坏、因地下水超采,已影响正常耕种。适宜稳定利用的耕地仅1.2亿多公顷。

因为他们的妻子都在北面上班——现在买房一般都是选离女方单位近的方向。

2000年至2016年间,中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁荣。

“南方水田减少了一个福建省的总量,就是一个很好的证明。”姜大明介绍说,今后的占补平衡,要以提高耕地生产能力为目标,在保护耕地数量的同时,把保护耕地质量放在首位。

除了上面这样的搭配以外,更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下,房子通常买在东六环的通州,比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。

随着人口不断涌入城市,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格开始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,无论是基于国家统计局公布的新建住宅价格指数,还是基于百城住宅价格指数,都可以将房地产市场划分为两个阶段。

为此,国土部正在完善耕地质量等级评定与监测。国土部和农业部已经商量划定永久基本农田。

这是其中一位好友的妻子的上班路线,虽然只是从北六环到北五环,但由于没有直达地铁,需要先地铁、再公交,单程1小时40分钟。

第一个阶段是在2013年以前,期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近;第二个阶段是2013年至今,这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化,城市之间房价呈现排浪式上涨。一线城市房价始终高歌猛进,一些二线城市的房价在2016年以后也出现了明显上行,但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下,直到2017年上半年一部分三四线城市的房价才开始上行。

所谓“永久基本农田”,按照中国农业大学土地管理系教授朱道林的理解,即无论什么情况都不能改变其用途,不得以任何方式挪作它用,防止出现占优补劣的情况。

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2012年至今,三四线城市房价涨幅明显低于居民收入增速,甚至低于通货膨胀的涨幅。与此同时,北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的深切忧虑。房地产市场表现出如此显著的分化,意味着简单的将房价上涨归结于金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府刺激经济的其他一些措施,是不够全面的。

“先从500万以上人口的大城市入手,由大到小,逐步覆盖全部基本农田。”姜大明说,永久基本农田划定后,永久基本农田一旦划定,将像保护文物、大熊猫那样不得擅自更改,城市建设必须跳出去,搞串联式、组团式、卫星式发展。

有人会问:他们为什么非要买北六环外而不买离市区近一些的房子?

为什么一部分城市的房地产市场会出现这样严重的价格持续上升的局面?这在多大程度上体现了市场的泡沫化,多大程度上体现了市场在更深的层面上存在的一些根本性的扭曲?

在此之前,农业部部长韩长赋也曾在一个场合表示,要研究出台更有效的耕地保护办法,既保数量,又保质量,防止占优补劣。探索在已划定的基本农田基础上,推进划定永久基本农田,无论什么情况都不能改变永久农田的用途,让永久农田成为人们心目中不可侵犯的“神圣之地”。

正好,这两位好友的买房经历我都很清楚,他们在2014年入手,房价比现在便宜一半。住南邵那位,同户型的近期成交价是这样的:82平米405万。

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如果买个近一点的房子,比如从北6环挪到北5环外清河区域的老房子,价格是这样的:77平525万。

我们知道,城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。

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在衡量城镇化,特别是描绘城市的房地产市场需求时,经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上,使用常住人口这一指标存在一些不足。

这个小区楼龄20多年,谈不上有正规的物管,上面这样客厅只有一个小窗户的,已经算小区里不错的南北通透好户型。

统计制度中,常住人口定义为“居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人”。在实际统计操作过程中,确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难,使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是,居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群,他们虽然创造了很大的经济价值,是城市生活不可或缺的一部分,但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。

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为了克服常住人口数据存在的问题,我们尝试使用多种其他指标来描绘城市人口的数量,特别是描绘和城市房地产市场需求关联紧密的人口数量。这些指标包括,城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵,例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响,使得这些指标均存在很多不足。

所以,对我这位好友而言,如果再能多拿出一百多万,同时降低对小区品质和居住面积的要求,在共享单车的帮助下,好友的单程通勤时间会缩短到1小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况。

经过一些尝试后,我们倾向于使用一个更加有效的指标——小学生在校生人数,它具有强大的解释能力。小学生在校生人数作为描述城市化的代理指标,优点在于数据易于获取,质量可靠,与城市房地产市场的需求联系紧密。在以下的讨论中,我们将可以看到小学生在校生人数是一个值得重视的、可靠的代理指标。

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以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标,我们首先提出一个重要的观察。图3中的横轴是2013年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况,纵轴是2013年1月至2016年8月这些城市的房价累计涨幅。可以明显地看到这两组数字之间存在着紧密的联系,其拟合优度达到50%。

这两位好友一位是清华毕业,另一位是985本硕,都在全国知名的高薪公司工作,都有一个孩子,双方夫妻每天上班+通勤时间都在14小时左右,都是一方父母来京带娃,全家5口人,人均建筑面积不到20平。

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他们运气都比较好,毕业拿到了北京户口,在房价翻倍前上了车,现在都是准备再奋斗几年,把房子卖了换一套近一些的。而塞冬的另一些年纪更小的朋友,现在大都对在北京上车不抱希望。

图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度,横轴是2009年到2015年小学在校生的增速,纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到,两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强,拟合优度进一步提高到58%的水平。

上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言,能不能在北京上车,如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。

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以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状”,有人留言称——“你不应该把真相说出来,不然小地方的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好工作这条路绝望了。”

2013年到2015年,全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上,远超全国平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

总之,以我的两位好友的案例为代表,特大城市有两个大家都习以为常的问题:

小学生流向哪里,他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。这一结果表明,在我们研究的样本区间内,中国的青壮年人口集中流入一部分城市,而相对离开另外一部分城市。在青壮年人口集中流入的这一部分城市,房价就出现了大幅度的上涨,而他们相对离开的这一部分城市房价的上涨较弱。

  • 居住面积小
  • 通勤距离长

这是我们基于横截面数据看到的简要结论。那么这一结论在时间序列上是否可以得到更加扎实的支持呢?

而中国的特大城市,由于人为原因,让这两个问题变得尤为严峻,正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。

我们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图5中的红线是房价涨幅排名前10的二线城市小学在校生人数增速,蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市(按照2015年1月至2016年7月房价涨幅将二线城市分为两组,房价涨幅居前的城市包括厦门,南京,合肥,广州,杭州,天津,武汉,福州,郑州,南昌;涨幅靠后的城市包括沈阳,兰州,哈尔滨,长春,昆明,大连,呼和浩特,银川,西宁,乌鲁木齐)。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近,2011年以后,红线则始终明显高于蓝线。

为了更好的探讨这个问题,看完上述个例,我们再看统计数据,看看这两个“问题”是如何诞生的:

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还是以塞冬所在的北京为例,全市城镇常住家庭的居住情况如下表所示(来源:《北京统计年鉴2017)。

这意味着,2010年以前,从小学在校生人数增速的角度观察,房价涨幅靠前的二线城市和靠后的二线城市人口流入的趋势没有明显的区别。人口开始流入一部分二线城市,而离开另一部分城市,这种情况是2011年到2012年才开始出现的。

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人口流向的变化对房地产市场带来了哪些影响呢?

先说一下数据口径,“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭,平均每个家庭有2.7人(成年单身也算一个家庭)。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。

我们比较这两组二线城市住宅销售面积增速的差异(见图6)。可以看到在2010年之前,两组城市的住宅销售面积增速的差平均略低于0,但是2011年以后两组城市住宅销售增速的差维持了较高的水平,后期进一步扩大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二线城市,除了小学生人数增速的差异外,我们也可以在住宅市场上看到明显的差异。

也就是说,该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面,大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况。

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从上表可以看出,52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内,还有11.7%居住在筒子楼/连片平房(大杂院),拥有三居室的家庭只有17.5%,拥有四居室的只有2.2%。

继续对比这两组城市的住宅新开工面积增速的差异(见图7)。2012年之前,两组城市住宅新开工面积增速的差别不大。而在2012年以后,房价涨幅居前的城市住宅新开工面积增速明显高于房价涨幅靠后的城市。

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也就是说,高达63.8%的北京常住家庭,其居住条件不好于两居室,这是符合人们常识的——一线城市住得差。

这样的一系列变化,不能够简单地用流动性和投机炒作来解释。

再来看另一个数据:

简单地说,2011-2012年以后,以小学生人数增速为代表观察的中国青壮年人口开始集中流入一部分城市,而离开另外一部分城市。这种变化首先在小学在校生的数据上显著体现出来,同步地在住宅销售市场上体现出来,并几乎同步地在住宅新开工市场上体现出来。经过一段时间的滞后,2015年下半年以后,这一趋势在城市房价中开始体现出来。

2013年,北京国有土地上住宅建筑面积为47610万平米(2013年后的数据不再公布),而北京2013年城镇常住人口为1825.1万人。

为什么这一系列变化对房价的影响在2015年下半年才开始非常显著地体现出来,中间存在两三年的滞后?我们将在下文房地产存货部分中深入展开和讨论。

也就是说,当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后,北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米,一个三口之家平均就是78.3平米(建筑面积)。

需要问的是,人口为什么集中流入一部分城市而离开另外一部分城市呢?

看完数量看结构:

一个简单的想法是有一部分城市提供了更好的就业机会,更好的收入水平,所以人口开始向这一部分城市流动。但是我们对于数据检查的结果显示这种想法并不正确。

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我们研究这两组城市的居民可支配收入情况(见图8),同样可以看到2011-2012年左右是一个断点。在2011年之前,这两组城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后,这两组城市的居民可支配收入增速出现了非常显著的分化。人口集中流入的这些城市,居民可支配收入增速明显弱于对照组。这一情况在历史上是没有的。

北京居民的住房来源中,商品房的比重刚刚超过1/4,房改房占1/5,租房占14.5%,保障/安置房占10.6%,还有一大块是自建房(村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院),占近1/4。

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在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况:

换句话说,人口向这些城市流动,并不是因为这些城市有更好的就业机会。因果关系是反过来的。因为一些其他的原因,人口开始流入一部分城市;对于这部分城市来讲,由于人口的大量流入,劳动力的供应在增加;在这种情况下工资的增长放慢,房价的上升加剧。这一结果非常清晰地告诉我们,人口流向的变化与经济机会的差异是没有关联的。

  • 北京的新房、次新房数量很少。对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区,一年新开的楼盘一只手就能数的过来,而且不是整个楼盘,通常只是其中的一两栋楼。
  • 由于新建住房极少,相比起其他蓬勃发展的省会城市而言,北京的住房总体上越来越老旧,房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。

那么人口流动变化的原因是什么呢?我们认为一个可能的解释是教育资源在不同城市之间分布的差异。

塞冬居住的小区是2009年竣工的,位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区,已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

对于孩子正在上小学的年轻父母而言,要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平,环境的质量,治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼,在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼,由财政出钱,免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市,这些城市的人口流入就在上升,并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢,同时表现为小学在校生人数增速上升,房价上升,以及住宅新开工上升。

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图9中横轴是中国不同城市在公共教育领域的投入情况,纵横是中国不同城市小学在校生人数增速。考虑到中国的人口流动大多集中在省份内部,我们用城市人均教育财政支出与该省人均教育财政支出的比值,来衡量教育资源的集中情况。可以看到这两组变量之间存在非常强的关联。

许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问:

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  • 北京的平均收入比老家高那么多,大家住房条件那么差,需求那么强烈,市区里也就算了,为什么不在郊区多修点新房子?
  • 房价10万一平,建安成本才几千,为啥这些老楼不拆掉盖新房,而是由财政出钱改造?

以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳,而厦门和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为人口流入的支撑,厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。

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